Развернуться не по карману. Ни застройщикам, ни покупателям

В Приморье объявили о создании рабочей группы для оперативного решения вопросов с застройщиками. Ее возглавит региональный министр строительства Владимир Маран. А в группе – представители администрации Владивостока, жилищно-коммунального хозяйства, добросовестные застройщики, юристы, пишет газета «Владивосток».

Ожидается, что новая структура будет способствовать решению ряда задач в строительной отрасли региона, главная из которых снижение стоимости квадратных метров в новостройках. Кроме того, краевые власти намерены развивать комплексную застройку, при этом уходить от малогабаритного жилья – однокомнатных квартир. «В» узнал у застройщиков, почему они предпочитают проекты многоэтажек с малоформатными квартирами и что влияет на стоимость квадратного метра.

Напомним: в конце января во время рабочего визита во Владивосток полпред президента в ДФО Юрий Трутнев сообщил, что на Дальнем Востоке после начала выдачи займов по программе «Дальневосточная ипотека» выросли цены на первичном рынке жилья.

Если динамика продолжится, то эффект от удешевления ипотечных займов снизят подорожавшие квадратные метры.

По словам председателя собрания Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации Владимира Исакова, сейчас стоимость жилья и работа застройщиков зависит от количества земельных участков, пригодных для освоения, банковской политики и скорости обработки документов.

По данным пресс-службы Приморского края, на сегодня средняя стоимость квадратного метра во Владивостоке превышает 100 тысяч рублей. Как уточнил председатель совета саморегулируемой организации «Альянс строителей Приморья» Сергей Федоренко, цены за квадратный метр на первичном рынке начинаются от 80 тысяч рублей и доходят до 250 тысяч рублей в одной из самых дорогих новостроек приморской столицы. По его словам, не стоит обвинять застройщиков в поднятии цен на жилье в ответ на растущий спрос, который, в свою очередь, подогрела ипотека под 2 процента. На стоимость квадратного метра аппетиты строителей влияют мало. Есть более существенные факторы удорожания жилья, заверил Сергей Федоренко.

– Чтобы получить участок под застройку, необходимо принять участие в аукционе, – отметил Сергей Федоренко. – Но эта процедура сильно повышает цену метра, поскольку в ходе торгов стоимость земли может доходить до ста миллионов рублей. И эта сумма в конечном счете вкладывается в стоимость квадратного метра. Коммунальные сети во Владивостоке очень сильно изношены, это ни для кого не является секретом. Надо бы тарифы поднять, чтоб на полноценный ремонт хватало, а не на латание дыр. Но нельзя – они станут вообще неподъемными для населения. В итоге сильно возросли тарифы на подключение новостроек к инженерной инфраструктуре – метр опять стал дороже.

Чтобы избавиться от проблем с обманутыми дольщиками и долгостроями, придумали эскроу-счета. Банки стали гарантами надежности сделок. Но безопасность и гарантии тоже стоят денег – это еще плюс 15-20 % к цене квартиры на первичном рынке.

Нередко еще только при подготовке стройплощадки начинают возмущаться уже живущие в этом районе граждане, недовольные шумом, урезанием территории, которую они использовали под свои нужды, и другими перспективами уплотнения застройки. Власти говорят: идите, договаривайтесь с гражданами, ищите компромиссное решение. Застройщики находят, зачастую принимая на себя новые обязательства. Цена квадрата в новостройке снова растет. Получил застройщик разрешение на строительство – оказывается, на участке краснокнижные деревья. Калопанакс семилопастный, например. Этого калопанакса уже едва не больше, чем не внесенных в запретный реестр деревьев. Но тем не менее его рубить нельзя, надо пересаживать. Это еще несколько миллионов, а то и десятков. И так далее.

Парадокс ситуации в том, что при росте цены на квадратный метр количество застройщиков в стране постоянно уменьшается, только за последний год – на 20 %. Это говорит о том, что основная часть стоимости метра идет не в карман застройщику, а на процессы подготовки стройплощадок и сами технологии строительства.

При этом именно во Владивостоке количество стройплощадок вряд ли уменьшится в ближайшие годы, скорее даже увеличится. Статус столицы играет свою роль, сюда приезжают новые люди, плюс спрос населения на жилье подогревается дальневосточной ипотекой.

К тому же, как добавил Сергей Федоренко, у застройщиков появилась возможность взять в аренду земли под застройку в рамках режима свободного порта Владивосток. Статус резидента СПВ позволяет получить участок без торгов, тем самым исключить из стоимости квадратного метра все аукционные затраты.

Сергей Федоренко отметил, что участки брали именно во Владивостоке и пригороде краевого центра – именно здесь отмечается наибольший спрос на жилье. И раскупаются в первую очередь именно небольшого формата квартиры. Поэтому застройщики подстраиваются под платежеспособность приморцев.

– Малометражные квартиры и квартиры-студии очень популярны у населения. Сегодня реальная ситуация такая: большинству потенциальных покупателей не по карману жилье в 50 квадратных метров – это дорого для них, ведь предстоит выплачивать проценты за ипотеку и еще жить на что-то надо, – резюмирует председатель ССО «Альянс строителей Приморья».

Справка «В»

В Приморье в прошлом году, по предварительным данным Примкрайстата, построено 6879 квартир общей площадью почти 550 тыс. кв. метров (включая жилые дома, возведенные на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства), что на 1 % больше 2018 года. Средняя площадь одной квартиры, введенной в 2019 году, составила по краю 79,9 кв. м (в том числе построенной организациями – 53,2 кв. м, населением – 159,3 кв. м).